Investissement locatif

LE DISPOSITIF SCELLIER : EN 2010. MAINTIEN DE LA REDUCTION D'IMPÔT A 25 %

La nouvelle loi de finances 2010, parue au Journal Officiel du 31/12/2009, prévoit la prolongation dans les mêmes conditions qu'en 2009 du dispositif de défiscalisation, à savoir le maintien jusqu'au 31 décembre 2010 d'une réduction d'impôt équivalente à 25 % du prix de revient d'un logement neuf destiné à la location dans la limite d'un investissement de 300 000 €.

Autant dire que vous avez intérêt à en profiter. Le dispositif  Scellier est l'un des systèmes de défiscalisation les plus simples qui aient jamais existé. Mais sa durée de vie est limitée.

Alors, n'hésitez pas trop longtemps avant d'acheter et réduisez vos impôts jusqu'à concurrence de 8 333 € par an pendant 9 ans.

Panorama du dispositif d'aide à l’investissement locatif en Scellier

LE CREDIT D'IMPOT DU DISPOSITIF SCELLIER : JUSQU'A 37 % D'ECONOMIES D'IMPOT

Le dispositif "Scellier" s’adresse aux investisseurs privés et est valable du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012. L'acquisition d'un logement neuf réalisée pendant cette période ouvre droit au bénéfice de la réduction d'impôt. Par date d'acquisition, on entend la date de signature de l'acte authentique. Jusqu'au 31 décembre 2010, le taux de la réduction d’impôt est maintenu à 25 % du montant de l’investissement, celui-ci étant plafonné à 300 000 €.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devez toutefois respecter quelques conditions :

Quels logements ?

L’avantage fiscal vous concerne si vous achetez un logement neuf ou acquis en l’état futur d’achèvement (Vefa). Conformément au « Grenelle de l’Environnement », le logement doit répondre à des caractéristiques thermiques et de performance énergétique conformes à la réglementation (art. L. 111-9 du Code de la construction et de l’habitation) en vigueur au moment du dépôt du permis de construire. Ainsi, tous les logements dont le permis de construire a été déposé à partir du 1er septembre 2006 doivent être conformes à la réglementation thermique 2005 (RT 2005).
  

Le logement ne peut pas se situer n’importe où en France. Les pouvoirs publics ont, en effet, décidé de réserver le dispositif aux zones géographiques où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. En l’occurrence, il s’agit des secteurs suivants (arrêté du 29 avril 2009) :

- Zone A : Paris et agglomération parisienne (1ère et 2ème couronnes), Côte d’Azur (littoral), Genevois français ;

- Zone B1 : agglomération de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo,  pourtour de la Côte d’Azur, Corse et Dom ;

- Zone B2 : agglomération de plus de 50 000 habitants, zones frontalières ou littorales, limites de l’Ile-de-France.

Attention :

Le reste du territoire national (Zone C) n’est pas concerné par le crédit d’impôt, sauf pour certaines communes, dès lors qu'elles ont fait l'objet d'un agrément ministériel, dont les modalités seront précisées par décret (à venir).

Quelles sont vos obligations ?

Vous devez louer le logement nu (non meublé) pendant au moins 9 ans à un locataire qui en fait sa résidence principale et respecter les plafonds de loyer ci-dessous :

- Zone 1 : 21,65 € / m2/mois

- Zone 2 : 15,05 € / m2/mois

- Zone 3 : 12,31 € / m2/mois.

Vos locataires ne sont soumis à aucun plafond de revenus.

A noter : Contrairement au dispositif Robien, vous ne pouvez pas louer le logement à un membre de votre foyer fiscal (enfant, parent…).

Le bail de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement du logement (ou de son acquisition si celle-ci est postérieure).

Quel avantage fiscal ?

C’est simple : en contrepartie du respect des obligations énoncées ci-dessus, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt. Celle-ci est fonction de la date d’acquisition du logement :

- 25 % pour les acquisitions réalisées en 2010

- 15 % pour les acquisitions réalisées en 2011 et 10 % seulement en 2012.

Exemple : pour un investissement de 200 000 €, vous bénéficiez d’une réduction de 50 000 € sur 9 ans.

La réduction d’impôt est répartie sur 9 ans minimum, à raison de 1/9e du montant par année, à partir de celle d’achèvement du logement (ou de son acquisition si celle-ci est postérieure). Si le montant de la réduction d’impôt d’une année est supérieur à l’impôt que vous devez au fisc, la différence peut-être reportée sur les six années suivantes. .

A noter : Vous ne pouvez bénéficier de l’avantage fiscal qu’au titre d’un seul logement pour une même année d’imposition.

Une option supplémentaire : le "Scellier intermédiaire"

Cette option vous permet de proroger la location de votre bien au-delà de la période de 9 ans, à raison de deux fois trois ans (six années supplémentaires au total). Dans ce cas, vous avez droit à une réduction d’impôt supplémentaire de 2 % par an au terme des 9 années, soit 12 % sur six ans. En outre, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers. Mais, il vous faudra alors louer votre logement à un locataire dont les ressources sont plafonnées et respecter des plafonds de loyer (voir tableaux de plafonds de ressources et de loyer ci-dessous).

Au final, vous pourrez ainsi économiser jusqu’à 37 % d’impôt ! 

Plafonds annuels de ressources du locataire (*) 

 (*) Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu.

Plafonds de loyer

Ils correspondent en moyenne à 70 % des prix de marché sur la plupart des marchés locatifs. 
 

- Zone 1 : 17.32 € / m2/mois

- Zone 2 : 12.04 € / m2/mois

- Zone 3 :  9.85  € / m2/mois.