Investissement locatif

 

La nouvelle loi de finances 2012 a apporté un certain nombre de modifications à la loi Scellier adoptée en janvier 2009.

 

Le dispositif  Scellier est l'un des systèmes de défiscalisation les plus simples qui ait jamais existé. Il permet à un investisseur privé, qui achète un logement neuf entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 pour le louer, de bénéficier d'une réduction d'impôt.

En 2012, pour un logement BBC, la réduction d'impôt est équivalente à 13 % du prix d'acquisition du bien, dans la limite d'un investissement de 300 000 €.

 

Alors, profitez en maintenant et réduisez vos impôts  de  39 000 € sur 9 ans.

 

Le dispositif  Scellier s’adresse aux investisseurs privés et est valable du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012. L'acquisition d'un logement neuf réalisée pendant cette période ouvre droit au bénéfice de la réduction d'impôt. Par date d'acquisition, on entend la date de signature de l'acte authentique.

 

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devez toutefois respecter quelques conditions :

 

 

 

L’avantage fiscal vous concerne si vous achetez un logement neuf ou acquis en l’état futur d’achèvement (Vefa). Conformément au « Grenelle de l’Environnement », le logement doit répondre à des caractéristiques thermiques et de performance énergétique conformes à la réglementation en vigueur.

 

Le logement doit se situer dans des communes éligibles. Les pouvoirs publics ont, en effet, décidé de réserver le dispositif aux zones géographiques où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.

 

En l’occurrence, il s’agit des secteurs suivants :

 

- Zone A bis : Paris et quelques communes des départements 78, 92, 93 et 94 ;

 

- Zone A : reste de l'agglomération parisienne (1ère et 2ème couronnes), Côte d’Azur (littoral), Genevois français ;

 

- Zone B1 : agglomération de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo,  pourtour de la Côte d’Azur, Corse et Dom ;

 

- Zone B2 : agglomération de plus de 50 000 habitants, zones frontalières ou littorales, limites de l’Ile-de-France.

 

- Zone C : reste du territoire national. N’est pas concerné par le crédit d’impôt, sauf pour certaines communes, dès lors qu'elles ont fait l'objet d'un agrément ministériel.

 

A noter que le décret n° 2012-305 du 5 mars 2012 fixe des plafonds de prix par mètre carré de surface habitable, pris en compte pour le calcul de la base de l'avantage fiscal, ces plafonds variant en fonction de la localisation géographique du logement, comme suit :

 

- Zones A : 5 000 €

 

- Zone B1 : 4 000 €

 

- Zone B2 : 2 100 €

 

- Zone C :   2 000 €

 

 

 

Vous devez louer le logement nu (non meublé) pendant au moins 9 ans à un locataire qui en fait sa résidence principale et respecter les plafonds de loyer * ci-dessous :

 

 - Zone A bis : 22.08 € / m²

 

- Zone A :        16,38 € / m²

 

- Zone B1:      13,22 € / m²

 

- Zone B2 :     10,78 € / m²

 

- Zone C :         7.50 € / m²

 

 

Vos locataires ne sont soumis à aucun plafond de revenus.

Le bail de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement du logement (ou de son acquisition si celle-ci est postérieure).

 

 

Bon à savoir  : Contrairement au dispositif Robien, vous ne pouvez pas louer le logement à un membre de votre foyer fiscal (enfant, parent…).

 

 

 

C’est simple : en contrepartie du respect des obligations énoncées ci-dessus, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt. Celle-ci est fonction de la date d’acquisition du logement et de sa performance énergétique.

 

- 13 % pour les acquisitions réalisées en 2012 si vous investissez dans un logement neuf bénéficiant du label BBC (Bâtiment Basse Consommation)

 

-  6 % pour un logement non BBC, à condition que le permis de construire ait été déposé avant le 31 décembre 2011. 

 

Exemple : pour un investissement de 300 000 € dans un logement labellisé BBC, vous bénéficiez d’une réduction de 39 000 € sur 9 ans.

 

La réduction d’impôt est répartie sur 9 ans minimum, à raison de 1/9e du montant par année, à partir de celle d’achèvement du logement (ou de son acquisition si celle-ci est postérieure).

Si le montant de la réduction d’impôt d’une année est supérieur à l’impôt que vous devez au fisc, la différence peut être reportée sur les six années suivantes. .

 

 

 

Cette option vous permet de proroger la location de votre bien au-delà de la période de 9 ans, à raison de deux fois trois ans (six années supplémentaires au total). Il vous faudra alors respecter des plafonds de loyer mais également louer votre logement à un locataire dont les ressources n'excèdent pas les plafonds figurant ci-dessous.

 

En contrepartie, vous bénéficiez de deux avantages complémentaires :

 

⇒ une réduction d’impôt supplémentaire de 1.33 % par année au terme des 9 ans. Vous atteignez alors une réduction fiscale de 21 % sur 15 ans
  

⇒ un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers  

 

Plafonds de loyer*

 

- Zone Abis :  17,66 € / m²

 

- Zone A :       13.10 € / m²

 

- Zone B1:     10,58 € / m²

 

- Zone B2 :      8,62 € / m²

 

- Zone C :        6.00 € / m²

 

 

Plafonds annuels de ressources du locataire (*) 
 

(*) Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu.